2018年早已过去三分之一，各大房企交还的成绩单极为喜人。据克而瑞统计资料表明，截至4月末，TOP100房企整体销售规模超过2.65万亿元，同比快速增长28.5%。

而强者恒强劲的辨别再度获得印证，龙头房企的阶段性规模再度刷新新纪录，共计5家房企突破千亿销售额，碧桂园、恒大的销售规模都已超强2000亿元，万科、保利、融创也先后突破千亿元。尽管业绩飘红，增长速度减缓，但各大房企并不符合于此，还想要之后冲刺规模高峰。作为资金密集型行业，倚赖杠杆扩展来构建急弯转弯是常用手段，而找钱是永恒的主题。与此同时，房地产融资监管政策屡屡实施，但房企的融资动作未减慢，融资环境的转变意味著房企必须扩展更加多融资渠道，其中资产证券化和海外融资未来将会借以转入发展的快车道，沦为房企资金的有益补足。

规模驱动下的资金压力虽然“规模平等主义”的论点充满著争议，但无法坚称规模的重要性，难得房企能挣脱规模的野心和情绪。有一点注目的是，一些中小型房企，对规模的渴求更为反感，旭辉、泰禾等公司仍特别强调较慢跳跃，其中，泰禾明确提出了2000亿元的销售目标，比2017年高达一倍。土储是规模的核心竞争力。

中原地产研究中心统计数据表明，2018年前4月，50大城市，1-4月土地出让金高达11882亿元，同比2017年同期的7984亿元上涨幅度高达48.8%。而拿地的本质是资源的抢走和资金的对决。

房地产企业在拿地过程产生了大量开支，负债率也随之下跌。同时，房企争相开始“去地产化”，谋求多元化转型，而迈入新的行业必须时间培育，前期必定不会有大量资金溶解，这也往往不会减轻企业的财务开销。于是，潜藏在市场深处的变化正在较慢滋生，部分处在高速扩展时期的中小房企于是以面对资金链紧绷的考验。

在转入4月之后，危机案例时有发生。华夏幸福就因资金链问题备受注目，一时间“银行暂停向公司派发研发债”“公司陷于资金链困局”等传闻甚嚣尘上。4月14日，华夏幸福接到了上交所收到的2017年年报的事后审查面谈函。

面谈函明确提出18项问题，牵涉到公司的产业新城业务、房地产开发业务、融资及资金情况等三大方面。目前，华夏幸福已对上述问题做出对此，并回应了资金链紧绷的传闻。

但是房企“没钱”的阴影言在。根据恒盛地产公布的2017年年报表明，其资本负债比率高达393.4%，公司逾期并未还的贷款本金及涉及利息为人民币 47.6亿元。海外融资和资产证券化夺得镖空间“房地产行业贤监管、金融去杠杆的环境还在持续，企业过去倚赖的银行信贷受到限制。

” 华创证券分析师鲁星泽对时代周报记者说道，“许多银行对地产商的借贷早已十分严苛，有些银行则是暂停批准后对房企的贷款”。除了银行贷款，债券、信托、基金等融资渠道某种程度有限。与此同时，境内的融资成本也实时增高。据时代周报记者统计资料，2016年，房企内地发债平均值成本为4.6%左右。

部分企业甚至高于4%，到2017年，平均值成本广泛提高至5%以上。在境内融资放宽下，海外融资沦为很多房企的自由选择。中原地产研究中心统计数据表明，截至2018年前4月，房地产企业海外资本市场融资数据超过了233.2亿元，同比2017年1-4月的112.35亿美元上涨幅度超过了107%。4月单月发债金额超过了88亿美元。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的市场需求更为急迫，随着信贷市场的调控持续，海外发债沦为房企短期融资渠道的主要自由选择。除此之外，2018年是房地产企业美元债集中于兑付的一年，企业面对新的资换旧债压力，海外发债市场需求持续提升。雅居乐近几个月堪称马不停蹄地在海外筹资。在2月底发售初始分派率为6.875%的优先可持续资本证券，筹款3亿美元后，又已完成两笔各1亿美元筹资。

雅居乐方面向记者回应，截至3月底，雅居乐总债务为617亿元，其中境内占到65.9%，境外占到34.1%。境外债券融资比重将下降，沦为公司资金来源的最重要补足渠道。

近日，有消息透露，雅居乐集团有限公司有限公司正在市场筹措一笔等值60亿港元（7.65亿美元）银团贷款。公司以减少付息来更有态度慎重的银行参贷。利息较香港银行同业Rate（Hibor）加码395个基点，最低综合收益520个基点，平均值期限为3.4年。这是雅居乐为离岸银团贷款所获取的最可观的定价，同时也是2013年来所有地产商缴纳利息最低的贷款。

低利息背后跟雅居的融资市场需求激增有关。截至到3月21日，雅居乐境内的银行批款占比73.7%，境外占到26.3%。除此之外，4月份，越秀地产、融创也分别发售10亿以上、两种期限人组的美元票据。频密的融资动作之后，企业的负债率也有所上升。

Wind数据表明，今年一季度，房地产开发企业中，中交地产、绿地控股、泰禾集团、*ST松江、阳光城、信达地产等将近20家公司资产负债率多达85%，有近一半的企业资产负债率多达70%。“总体上说道，开发商85%的负债数据是可以忽视的，所以只不过目前下降是有压力，但还不是仅次于的压力，值得注意的是，当前要警觉各类兑付的压力，因为销售茁壮若不可持续，那么就不会有各类流动性方面的压力。”易居研究院智库中心研究总监贤迈进向时代周报记者分析道。

在存量领域实行资产证券化，也被指出是解决问题资金压力的有效途径。4月25日，中国证监会、住建部牵头公布《关于前进住房出租资产证券化涉及工作的通报》（以下全称《通报》），对积极开展住房出租资产证券化的基本条件、政策优先反对领域、资产证券化积极开展程序以及资产价值评估方法等做出具体，并将在审查领域成立“绿色通道”。在政策的护持之下，出租住房市场呈现出兴旺趋势。

4月27日，碧桂园出租住房REITs首期月发售，首期产品规模17.17亿元，优先级规模15.453亿元，发售利率5.75%，据报，此计划是国内首单超过百亿级储架规模的出租住房REITs。越秀、旭辉都陆续发售出租住房类REITs产品。

招商蛇口、阳光城发售针对长租公寓和底层物业的CMBS产品。多达，截至今年3月，国内市场有数12只出租市场资产证券化产品获批发售，总规模多达500亿元。“资产证券化需要为住房出租运营商在盘活存量资产、较慢扩展规模等方面获取有益的协助。

”贤迈进回应，REITs产品流动性好，风险较低，同时又可以拓宽居民的投资渠道，将部分资金从住宅引领到商业地产上。

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